Saisies et confiscation
Saisie pénale immobilière : comment contester et récupérer votre bien ?
Maison, appartement ou local saisi par la justice : délai de recours, droits des proches et restitution du bien, à Paris comme partout en France
Recours dans les 10 jours
Contestation de l'ordonnance de saisie devant la chambre de l'instruction, sans perdre de temps
Défense des proches et des SCI
Conjoint, indivisaires, usufruitier, SCI : des droits à faire valoir
Disponibilité réelle
Échanges directs – explications concrètes sur votre situation et suivi à chaque étape de la procédure
Un courrier vous apprend que votre maison, votre appartement ou votre local professionnel fait l’objet d’une saisie pénale immobilière. Vous y vivez peut-être encore, vous remboursez un crédit, et vous ne savez plus ce que vous avez le droit de faire.
Cette saisie n’est pas une confiscation. C’est une mesure provisoire, qui rend le bien indisponible le temps de la procédure. Elle peut être contestée, à condition d’agir dans un délai de 10 jours.
Cet article explique pourquoi un bien immobilier peut être saisi, ce qui change concrètement pour vous, comment contester la saisie et comment récupérer votre bien. Il complète le guide du cabinet sur la saisie pénale et la confiscation.
Réponse rapide
Une maison ou un appartement peut être saisi pendant une enquête ou une instruction, sur décision d’un juge. La saisie rend le bien indisponible : vous ne pouvez plus le vendre ni l’hypothéquer. Elle se conteste devant la chambre de l’instruction dans les 10 jours de sa notification, généralement adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pourquoi votre maison ou votre appartement a-t-il été saisi ?
La saisie prépare une éventuelle confiscation. Elle ne peut donc viser qu’un bien que le tribunal pourrait confisquer en cas de condamnation (article 131-21 du code pénal).
Le bien acheté ou amélioré avec le produit de l'infraction
C’est le cas le plus fréquent : un logement acquis avec des fonds issus d’une escroquerie, d’une fraude fiscale ou d’une opération de blanchiment. Il suffit parfois que des travaux aient été financés avec ces fonds.
La Cour de cassation admet qu’un bien qui constitue pour partie le produit de l’infraction peut être confisqué, en totalité ou en partie selon le choix des juges. C’était le cas d’une maison dont les travaux avaient été payés grâce à une escroquerie (Cass. crim., 7 décembre 2022, n° 20-87.111).
Le bien qui a servi à commettre l'infraction
Un immeuble peut aussi être saisi parce qu’il a servi à commettre les faits : un logement utilisé pour un trafic de stupéfiants ou pour du proxénétisme, par exemple. La Cour de cassation a ainsi admis la saisie d’un hôtel particulier qui servait de mise en scène à la vente d’objets d’art trompeurs (Cass. crim., 24 juin 2020, n° 19-85.874).
Dans ce cas, peu importe que vous ayez acheté le bien avec des fonds parfaitement licites : c’est son utilisation qui justifie la saisie, et non son financement.
La saisie de patrimoine et la saisie en valeur
Pour les infractions les plus graves, punies d’au moins 5 ans d’emprisonnement, la justice peut saisir des biens sans lien direct avec les faits, lorsque la loi prévoit la confiscation du patrimoine ou lorsque l’origine des biens ne peut être établie (article 706-148 du code de procédure pénale).
Des poursuites pour association de malfaiteurs ou pour blanchiment peuvent ainsi viser un logement acquis de longue date.
Elle peut aussi saisir « en valeur », c’est-à-dire bloquer un bien dont la valeur correspond au produit supposé de l’infraction (article 706-141-1 du code de procédure pénale).
Exemple. Un chef d’entreprise est poursuivi pour fraude fiscale : l’accusation lui reproche d’avoir échappé frauduleusement à 300 000 € d’impôt. La justice peut saisir sa maison, même achetée dix ans plus tôt avec des revenus parfaitement licites, pour garantir une confiscation à hauteur de 300 000 €.
Comment se déroule une saisie pénale immobilière ?
Qui ordonne la saisie ?
Pendant l'enquête : le juge des libertés et de la détention
Pendant l’enquête, le juge des libertés et de la détention ordonne la saisie à la demande du procureur de la République.
Pendant l'instruction : le juge d'instruction
Si une information judiciaire est ouverte, par exemple après une mise en examen, c’est le juge d’instruction qui ordonne la saisie.
En cas d'urgence : dans le cadre d'une saisie de patrimoine
Lorsque des raisons plausibles laissent craindre que le bien va disparaître, un officier de police judiciaire peut être autorisé par le procureur ou le juge d’instruction à procéder à la saisie. Le juge doit alors se prononcer sur son maintien dans un délai de 10 jours.
La publication de la saisie pénale immobilière au service de la publicité foncière
La saisie est publiée au service de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien (anciennement « bureau des hypothèques »). Les formalités sont accomplies par l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC) (article 706-151 du code de procédure pénale).
C’est cette publication qui rend la saisie opposable à tous : à partir de cette date, un acheteur, un notaire ou une banque ne peut plus l’ignorer.
Comment connaître la date de publication de la saisie ?
La date de publication figure au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière.
Vous pouvez obtenir un état des publications concernant votre bien en adressant une demande de renseignements à ce service, directement ou par l’intermédiaire d’un notaire ou de votre avocat.
Cette date est utile à plusieurs titres : elle fixe le moment à partir duquel la saisie s’impose aux tiers, et elle permet de vérifier le sort d’une vente ou d’une hypothèque signée juste avant.
Comment êtes-vous informé de la saisie pénale immobilière ?
La décision est notifiée au propriétaire du bien et, s’ils sont connus, aux tiers qui ont des droits sur lui : conjoint, co-indivisaire, usufruitier, associés d’une SCI.
Cette notification se fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est elle qui fait courir le délai de recours de 10 jours.
Quelles sont les conséquences d'une saisie pénale immobilière ?
Pouvez-vous continuer à vivre dans le logement saisi ?
La saisie rend le bien indisponible : personne ne peut valablement le vendre, le donner ou l’hypothéquer, en dehors des cas prévus par la loi (article 706-145 du code de procédure pénale).
Elle n’entraîne pas, par elle-même, l’expulsion de ceux qui y vivent.
Vous restez responsable de l’entretien et de la conservation du bien, et vous en supportez les charges (article 706-143 du code de procédure pénale).
Pouvez-vous louer le bien saisi ou y faire des travaux ?
Tout acte qui transformerait le bien, le modifierait substantiellement ou en réduirait la valeur doit être autorisé au préalable par le juge.
Un projet de location ou de travaux doit donc être examiné avec votre avocat avant toute démarche.
Si le bien est déjà loué, les loyers ne sont pas bloqués automatiquement par la saisie de l’immeuble. Ils peuvent en revanche faire l’objet d’une saisie distincte, comme toute somme d’argent due au propriétaire, selon les règles de la saisie pénale d’un compte bancaire.
Pouvez-vous vendre le bien saisi ?
Non, vous ne pouvez pas vendre librement le bien saisi.
Une vente reste toutefois possible dans deux cas encadrés (article 706-152 du code de procédure pénale) :
- Le report de la saisie sur le prix. Le juge peut accepter que la saisie porte sur le prix de vente plutôt que sur le bien, si elle n’a pas besoin d’être maintenue en l’état et si la vente n’apparaît pas frauduleuse, au vu de ses conditions et du prix obtenu.
- La vente anticipée par l’AGRASC. Lorsque les frais de conservation du bien sont disproportionnés par rapport à sa valeur, le juge peut autoriser l’AGRASC à le vendre avant le jugement. Cette décision peut être contestée devant le premier président de la cour d’appel.
Devez-vous continuer à rembourser le crédit immobilier ?
La saisie ne suspend pas votre prêt : les échéances restent dues selon votre contrat. La banque conserve de son côté l’hypothèque ou le privilège inscrit avant la saisie. Si vous rencontrez des difficultés de remboursement, parlez-en rapidement à votre avocat et à votre banque.
Votre maison ou votre appartement vient d'être saisi ?
Le délai pour contester est de 10 jours. Le cabinet de Maître Harmach intervient en urgence, à Paris comme partout en France.
Comment contester une saisie pénale immobilière ?
Contester la saisie, c’est demander au juge de la lever parce qu’elle est irrégulière, injustifiée ou disproportionnée. C’est la démarche à engager en premier.
Le recours contre l'ordonnance de saisie
ou contre l'ordonnance de maintien après une saisie en urgence
Devant qui
La chambre de l’instruction, par déclaration au greffe
Dans quel délai
10 jours à compter de la notification
Qui peut agir
Le propriétaire et les tiers qui ont des droits sur le bien
Effet
Non suspensif : la saisie reste en place pendant le recours
Le recours devant la chambre de l'instruction contre la saisie pénale immobilière
Comment former le recours ?
Le recours prend la forme d’une déclaration au greffe du tribunal judiciaire dont dépend le juge qui a ordonné la saisie (article 706-150 du code de procédure pénale). Elle peut être faite par le propriétaire, par un tiers qui a des droits sur le bien, ou par leur avocat.
Après une saisie en urgence par un officier de police judiciaire, c’est l’ordonnance par laquelle le juge maintient la saisie qui se conteste, selon les mêmes règles.
Dans quel délai ?
Vous disposez de 10 jours à compter de la notification de l’ordonnance. Ce délai est strict : un recours formé trop tard est irrecevable, et la chambre de l’instruction ne l’examinera pas.
Lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (article 801 du code de procédure pénale). Si le délai est dépassé, il reste toutefois possible de solliciter la restitution du bien.
Comment le recours est-il examiné ?
Le recours n’est pas suspensif : la saisie reste en place tant que la chambre de l’instruction n’a pas statué.
Il ne donne accès qu’aux pièces du dossier qui concernent la saisie, et non à toute la procédure.
Votre avocat peut déposer un mémoire qui expose les arguments de la contestation, puis les développer à l’audience.
Les arguments les plus souvent utilisés pour obtenir la levée de la saisie pénale immobilière
Chaque dossier appelle une analyse approfondie. Les arguments les plus fréquents sont :
- l’absence de lien entre le bien et l’infraction reprochée ;
- l’origine licite du financement, lorsque le bien est saisi comme produit de l’infraction ou faute de justification de son origine : épargne ancienne, crédit bancaire, héritage, donation, vente d’un précédent bien ;
- la disproportion entre la valeur du bien et le produit reproché, ou l’atteinte excessive au droit de propriété ;
- l’atteinte au domicile familial, lorsque le bien est la résidence de la famille ;
- l’absence de libre disposition réelle du bien par la personne poursuivie, lorsqu’il appartient à un tiers ;
- le défaut de motivation de la décision, ou un vice de procédure.
Faut-il justifier l'origine du bien pour obtenir la levée de la saisie ?
Pas toujours. Prouver que vous avez acheté votre bien avec des fonds licites n’est utile que si la saisie repose sur son origine. Tout dépend donc du motif retenu contre le bien.
Bien saisi comme produit de l'infraction
L'origine licite est décisive
Ce qui compte
Prouver que le bien a été payé avec des fonds licites : acte d’achat, offre de prêt, relevés, actes de donation ou de succession, factures de travaux.
À savoir
Si seuls des travaux ont été financés avec les fonds reprochés, la défense peut demander que la mesure soit limitée à cette part.
Bien qui a servi à commettre l'infraction
L'origine licite est sans effet
Exemple
Un appartement utilisé pour un trafic de stupéfiants : l’avoir acheté avec vos salaires ne change rien.
Ce qui compte
La réalité de l’utilisation du bien pour les faits, la proportionnalité de la mesure, notamment pour un domicile familial, et, si le bien appartient à un tiers, sa bonne foi.
Saisie en valeur
L'origine licite ne suffit pas
Exemple
La maison achetée avec des revenus licites, saisie pour garantir une confiscation de 300 000 € dans un dossier de fraude fiscale.
Ce qui compte
Le montant du produit retenu par l’accusation, et le fait que la valeur du bien saisi ne le dépasse pas.
Saisie de patrimoine
Tout dépend de son fondement
Origine non justifiée
Lorsque la saisie repose sur l’impossibilité de justifier l’origine du bien, prouver cette origine est précisément la défense.
Confiscation de patrimoine prévue par la loi
Pour certaines infractions, comme le blanchiment, l’origine du bien est indifférente : la défense porte sur la proportionnalité.
Pour un tiers, qu’il s’agisse d’un conjoint, d’un indivisaire ou d’une SCI, le financement joue un autre rôle : il permet de prouver qu’il est le véritable propriétaire de sa part, et non un prête-nom.
Logement du couple, indivision, SCI, démembrement : quels droits pour les tiers du bien immobilier saisi ?
Le logement du couple
Un bien commun à des époux peut être saisi, puis confisqué, même si un seul des époux est poursuivi. La Cour de cassation a validé une telle confiscation, en relevant que la valeur du bien était inférieure au produit de l’infraction (Cass. crim., 2 avril 2025, n° 24-81.383).
Le conjoint non poursuivi n’est pas pour autant sans droits. Il peut contester la saisie en faisant valoir la réalité de ses droits, l’origine des fonds et le caractère disproportionné de l’atteinte.
Le bien en indivision
Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, par exemple des concubins ou des héritiers, la saisie vise en principe la part de la personne poursuivie. Les autres indivisaires doivent établir la réalité de leur part, son financement et leur bonne foi pour faire protéger leurs droits.
Le bien détenu par une SCI
Lorsque la maison appartient à une SCI, elle n’est pas juridiquement à vous, même si vous êtes associé ou gérant : c’est la société qui en est propriétaire. Ce qui peut être saisi dépend donc de la personne poursuivie.
Si la SCI est elle-même poursuivie, l’immeuble peut être saisi, car c’est son propre bien. Si vous êtes seul poursuivi, ce sont en principe vos parts sociales qui peuvent être saisies, car elles vous appartiennent. L’immeuble, lui, reste la propriété de la société.
Usufruit et nue-propriété
Dans ce cas, la saisie ne peut viser que le droit détenu par la personne poursuivie.
Comment obtenir la restitution de votre bien immobilier saisi ?
La restitution est la démarche qui permet de récupérer votre bien, en obtenant la levée de la saisie. Elle ne se confond pas avec le recours contre l’ordonnance de saisie, même si les deux visent le même résultat.
Quelle différence entre le recours contre la saisie et la demande de restitution ?
Le recours devant la chambre de l’instruction pose une question : la saisie était-elle justifiée au moment où elle a été ordonnée ? La demande de restitution en pose une autre : la saisie doit-elle encore être maintenue aujourd’hui ?
Le recours contre la saisie
La saisie était-elle justifiée ?
Quand
Dans les 10 jours de la notification de l’ordonnance
Devant qui
La chambre de l’instruction
Pour quoi faire
Critiquer la décision elle-même : irrégularité, absence de lien avec l’infraction, disproportion
La demande de restitution
La saisie doit-elle être maintenue ?
Quand
À tout moment : pendant l’enquête, pendant l’instruction, à l’audience de jugement et après
Devant qui
Le procureur, le juge d’instruction ou le tribunal, selon le stade de la procédure
Pour quoi faire
Faire valoir un élément nouveau ou l’issue de la procédure, pour que le bien vous soit rendu
Les deux démarches se complètent : le recours s’exerce dès la notification, et la restitution peut être demandée ensuite, chaque fois que la situation évolue.
Pourquoi demander la restitution ?
Vous avez laissé passer le délai de 10 jours
Le délai de 10 jours ne concerne que le recours. Une fois ce délai dépassé, la demande de restitution devient la voie pour obtenir la levée de la saisie avant le jugement.
Elle ne remplace pas le recours : le juge examine surtout si la saisie doit être maintenue, et non si elle a été régulièrement ordonnée.
Un élément nouveau justifie la levée de la saisie
La procédure avance, et votre situation peut changer : des pièces établissent que le bien, saisi comme produit de l’infraction, a été financé avec des fonds licites ; un tiers démontre qu’il en est le véritable propriétaire et qu’il est de bonne foi ; ou les faits reprochés sont réduits, de sorte que la saisie dépasse ce qui pourrait être confisqué.
La procédure s'est terminée en votre faveur
Après un classement sans suite, un non-lieu ou une relaxe, le bien a vocation à vous être rendu. Mais la levée de la saisie n’est pas automatique : il faut la demander expressément, sans attendre, à la juridiction qui a statué ou au procureur.
Une fois la levée obtenue, elle doit être mentionnée au service de la publicité foncière, pour que le bien redevienne librement disponible. Tant que la saisie figure au fichier immobilier, vous ne pouvez ni vendre ni hypothéquer.
À qui adresser la demande de restitution ?
Pendant l'enquête : le procureur de la République
Pendant l’enquête, la demande s’adresse au procureur de la République (article 41-4 du code de procédure pénale).
Pendant l'instruction : le juge d'instruction
Pendant l’instruction, elle s’adresse au juge d’instruction. Elle peut être présentée par la personne mise en examen ou par toute personne qui revendique un droit sur le bien (article 99 du code de procédure pénale).
Un refus du procureur ou du juge d’instruction peut être contesté devant le premier président de la cour d’appel, et ce recours suspend la décision.
Refus du juge d'instruction
pendant l'instruction
Recours
Premier président de la cour d’appel
Délai
10 jours
Refus du procureur
pendant l'enquête ou après la procédure
Recours
Premier président de la cour d’appel
Délai
1 mois à compter de la notification
À l'audience de jugement : le tribunal
Lorsque l’affaire est jugée, c’est le tribunal qui décide du sort du bien. La personne poursuivie peut lui demander la restitution, et le tribunal peut aussi l’ordonner de lui-même (article 478 du code de procédure pénale).
Un tiers qui revendique un droit sur le bien, comme un conjoint, un indivisaire ou une SCI, peut également en réclamer la restitution au tribunal (article 479 du code de procédure pénale).
À l’audience, la défense plaide à la fois contre la confiscation et pour la restitution du bien : c’est souvent là que se joue son sort définitif.
En cas de condamnation
Si le tribunal prononce la confiscation, le bien devient la propriété de l’État. L’AGRASC peut alors le vendre, ou le mettre à disposition d’associations, de collectivités territoriales ou de services de l’État (article 706-160 du code de procédure pénale). La confiscation d’un domicile familial doit rester proportionnée, et la décision peut être contestée en appel.
Un bien saisi depuis plusieurs mois ?
Maître Harmach analyse votre dossier et engage les démarches de levée de la saisie, à Paris comme partout en France.
Le rôle de l'avocat pénaliste face à une saisie pénale immobilière
Face à la saisie d’un bien immobilier, l’avocat intervient sur plusieurs terrains :
- Former le recours dans le délai de 10 jours devant la chambre de l’instruction ;
- Identifier le motif de la saisie, pour construire les arguments utiles : financement du bien, usage réel, proportionnalité ;
- Contester la disproportion de la mesure, en particulier lorsqu’il s’agit du domicile familial ;
- Défendre les droits du conjoint, des indivisaires, de la SCI ou de l’usufruitier ;
- Soulever les vices de procédure et s’appuyer sur la jurisprudence la plus récente ;
- Demander la restitution du bien à chaque étape, jusqu’à l’audience de jugement, puis faire mentionner la levée au service de la publicité foncière.
Si c’est votre compte bancaire ou votre véhicule qui est saisi, consultez les articles du cabinet sur la saisie pénale d’un compte bancaire et la saisie pénale d’un véhicule.
Faire appel à un avocat pénaliste pour un bien immobilier saisi
La saisie d’un logement touche au patrimoine, mais aussi à la vie de famille ou de l’entreprise. Le délai de recours est court, et les arguments utiles dépendent du motif de la saisie. C’est une stratégie construite dès la notification qui permet d’obtenir la levée de la saisie ou de protéger les droits des proches.
Le cabinet de Maître Harmach, qui exerce exclusivement en droit pénal, défend les propriétaires de biens saisis, ainsi que leurs conjoints, les indivisaires et les sociétés concernées, à Paris comme partout en France.
Pour faire le point sur votre situation, appelez le 06.62.46.40.87 ou contactez le cabinet via le formulaire de contact.
Le cabinet défend les propriétaires de biens saisis
Pour un premier échange sur votre dossier, à Paris comme partout en France.
Questions fréquentes sur la saisie pénale immobilière
Puis-je continuer à habiter mon logement saisi ?
La saisie n’entraîne pas, par elle-même, l’expulsion des occupants. Elle rend en revanche le bien indisponible : vous ne pouvez plus le vendre ni l’hypothéquer, et vous devez continuer à l’entretenir.
Puis-je vendre un bien saisi ?
Pas librement. Une vente n’est possible qu’avec l’accord du juge, qui peut reporter la saisie sur le prix si la vente n’apparaît pas frauduleuse.
Dois-je continuer à rembourser mon crédit ?
Oui. La saisie ne suspend pas votre prêt, et la banque conserve l’hypothèque inscrite avant la saisie.
Mon conjoint peut-il perdre sa part du logement ?
Un bien commun peut être saisi puis confisqué, même si un seul des époux est poursuivi. Le conjoint peut toutefois contester la saisie et faire valoir ses droits.
Le bien peut-il être vendu avant le jugement ?
Oui, dans un cas précis : lorsque les frais de conservation sont disproportionnés par rapport à sa valeur, le juge peut autoriser l’AGRASC à le vendre. Le prix est alors consigné.
Combien de temps dure une saisie pénale immobilière ?
Jusqu’à sa levée ou jusqu’à la décision définitive sur la confiscation. Aucun délai maximal n’est fixé par les textes : elle peut durer plusieurs années si une instruction est ouverte.
J'ai dépassé le délai de 10 jours pour contester : que faire ?
Vous pouvez encore demander la restitution de votre bien, c’est-à-dire la levée de la saisie : au procureur pendant l’enquête, au juge d’instruction pendant l’instruction, puis au tribunal lors du jugement. Le juge peut toutefois la refuser, notamment si le bien est considéré comme le produit ou l’instrument de l’infraction.
Quelle différence entre le recours contre la saisie et la demande de restitution ?
Le recours, formé dans les 10 jours devant la chambre de l’instruction, conteste la décision de saisie elle-même. La demande de restitution peut être présentée à tout moment, au procureur, au juge d’instruction ou au tribunal, pour obtenir que le bien soit rendu parce que sa saisie n’est plus justifiée.
Justifier l'origine de mon bien suffit-il pour le récupérer ?
Pas toujours. C’est décisif si le bien est saisi comme produit de l’infraction, ou parce que son origine ne serait pas justifiée. C’est sans effet s’il a servi à commettre l’infraction, par exemple un logement utilisé pour un trafic de stupéfiants.
Récupère-t-on son bien en cas de relaxe ?
En principe, oui, mais il faut demander expressément la levée de la saisie, puis veiller à sa mention au service de la publicité foncière.
CONTACTER MAÎTRE NABIL HARMACH
Maître Nabil HARMACH est avocat pénaliste au barreau de Paris, et est disponible 24h/24 et 7j/7.
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